ダイヤモンド・ビジネス企画
著者インタビュー
マンションの資産価値を決める「究極の計算」

マンションの資産価値を決める「究極の計算」

川田耕治著

2017.1.14

近年、くい打ちデータの改ざんが明るみに出て、マンション業界の不透明さが取りざたされている。管理会社、手抜き工事、修繕積立金、コンクリート寿命……、マンションに関する疑問は尽きない。そんな中、マンションの資産価値を維持するための指南書、知りたくても知れなかった、マンションの“本当のところ”も紹介、誰も言わなかったマンション業界の真実がつまった『マンションの資産価値を決める「究極の計算」』が発売された。著者は、購入者・居住者・管理者と色々な立場でマンションに関わり、現在はマンション管理会社を運営する株式会社長友の代表取締役の川田氏。同氏に出版の経緯や本書の見どころについて、お話を伺った。

――まずは、出版に至った経緯について教えてください。

川田耕治氏（以下、川田） マンションには実際に購入し、そこに住んでみないとわからない問題がたくさんあります。マンションの居住者、購入者が正しく現状を把握し、マンションの選択や維持管理の参考にしてもらいたいという思いから出版を決意しました。マンションは歴史的に考えても本当は素晴らしいものなのです、そのことをぜひたくさんの人に知っていただきたい。

――住んでみないとわからないマンションの問題とは、具体的にどのようなものでしょうか。

川田　例えば、マンションって何年持つかご存知ですか。もちろん、コンクリートの種類によって一概には言えないですが、近ごろですと、超高性能コンクリート“超コン”の開発によって、メンテナンスフリーで100年、適切な維持管理で300年から500年はマンションが持つということも可能になってきました。ただ、それは「適切に」管理できれば、の話です。では修繕は一体だれの責任でやるのか。そもそも修繕にあたっては修繕計画が必要です。誰の責任で修繕するのでしょう？管理組合だけで決められるでしょうか。そういった、マンション購入時には教えてくれない情報を意識して取り上げるようにしました。

――１００年単位でマンションを維持するのは、とても大変だと思います。

川田　そうなんです。マンション管理における最終目標は、「建物の寿命」も不動産としての「資産価値の寿命」も、可能な限り維持することで「逃げたもの勝ちにしない」ことです。売れない・貸せない・住めないマンションにしないためには、修繕計画が必須となります。「足し算型の“究極の計算式”」「引き算型の“究極の計算式”」を用いて何百年も先を見通す、マンション管理の考え方も掲載しました。

――最後に一言、メッセージをお願いいたします。

川田　マンションは戸建て住宅と比べ、耐震性、耐火性が非常に高いです。こうした性能は、現在の日本の住宅問題を考える上で、欠かせない要素になってくるでしょう。マンションが優れている点は、建物の構造面だけではありません。修繕費は、計画が適正であれば戸建てに比べて経済合理性があります。集団で管理することによる防犯面や安全性といったメリットも享受できます。私はマンションが大好きだからこそ、業界全体が健全化せず、管理などのシステム整備が進まない現状が歯がゆくてなりません。ですから、業界裏話を暴露することが主目的ではなく、実態をつまびらかにしながら問題提起をし、「解決の糸口を関係者で考えよう」と提案することを意識して執筆しました。

「マンション万歳！マンションは素晴らしい！」、私は常日頃そう思っています。私の想いに少しでも共感していただける人が増えることを願っています。

ありがとうございました。

川田耕治（かわた・やすはる）

1985（昭和60）年、京都大学法学部卒業。新卒で株式会社日本長期信用銀行（現・株式会社新生銀行）に入社し、銀行員として窓口、貸し付け、新規開拓、貸しはがし、人事など、18年間で幅広い業務のキャリアを積む。2003（平成15）年、これまでのキャリアを生かし、再建コンサルタント会社を起業。ハンズオン型のターンアラウンドマネージャーとして、以後13年にわたって企業再建を中心に自営コンサルティングを行なう。銀行時代の貸しはがし担当の経験から貸しはがしの防衛を得意とし、具体的な事例として法的整理直前の企業を私的整理にまでもっていき事業を存続させた。2015（平成27）年4月1日に株式会社長友の顧問に着任、現在は代表取締役に就任。